Expertentipp Erftkurier am 15.10.2016

Mit dem richtigen Angebotspreis zum Erfolg!

Erftkurier:
Frau Neukirchen, Sie sind als Immobilienmaklerin im Rhein-Kreis Neuss seit 2010 selbstständig tätig. Was ist das häufigste Anliegen Ihrer Kunden?
Neukirchen: Kunden, die sich mit dem Gedanken tragen, eine Immobilie zu verkaufen, fragen naturgemäß immer nach dem möglichen Verkaufspreis. In der Immobilienbranche spricht man vom sogenannten Verkehrswert und den kann ich als Maklerin recht genau im Voraus ermitteln. Oft haben meine Kunden dabei schon eine bestimmte Summe im Hinterkopf, die sie bei einem Verkauf gerne erzielen möchten.

Die Menschen kommen also auf Sie zu und sagen: „Mein Nachbar hat gerade sein Haus verkauft, daher muss mein Haus mindestens genauso teuer sein?“
Neukirchen: Das ist bei Weitem nicht immer so, aber selbstverständlich leiste ich als Maklerin auch hier wertvolle Unterstützungsarbeit. Zum einen ist kein Haus wie das andere, daher ist eine direkte Vergleichbarkeit eher schwierig. Wichtig ist die Erkenntnis, dass die Preise, die wir alle in der Zeitung oder im Internet lesen, Angebotspreise und damit lediglich ein Kaufpreisverlangen darstellen.

Die Preise sind demnach oft fiktive Verkaufsangebote. Da schreibt jeder, was er will?
Neukirchen: Ein viel zu hohes Preisverlangen generiert am Markt wenig bis keine Nachfrage. Dies ist nachteiliger als die meisten Menschen denken. Infolge dessen wird diese Immobilie dann lange beworben und irgendwann mutmaßen die Interessenten, dass hier etwas nicht stimmt. So kann passieren, dass ein zu hoher Angebotspreis einen zu niedrigen Verkaufspreis, sogar unter dem tatsächlichen Marktwert, erzeugt. Ein zu hohes Kaufpreisverlangen würde aber bei einer eventuellen Finanzierung durch die Bank des Kaufinteressenten sowieso auffallen.

Das bedeutet, die Bank des Käufers berechnet ebenfalls den Verkehrswert?
Neukirchen: Richtig. Die Bank des Interessenten erstellt in der Regel ein unabhängiges Wertgutachten. Bei einer starken Abweichung begleitet die Bank die Finanzierung des Kaufes nicht. Das ist gut und richtig. Niemand braucht eine Immobilienblase und eine daraus resultierende Wirtschaftskrise wie im Jahr 2007 in den USA.

Wie geht es dann weiter? Sie ermitteln den Verkehrswert und erstellen das konkrete Angebot. Ist für den Käufer damit gewährleistet, dass er einen guten Preis für seine Immobilie erzielt?
Neukirchen: Hinter dem Angebotspreis, den ich am Markt vertrete, steht immer eine fundierte Wertermittlung. Diese erstelle ich mittels zweier unterschiedlicher Wertermittlungsverfahren, je nachdem, ob es sich um ein Renditeobjekt oder um eine Immobilie zur Eigennutzung handelt. Aber auch Modernisierungen und Erweiterungen oder etwaige Nachteile und Mängel fließen ein. So verschafft sich der Käufer einen Überblick, wie viel er aufwenden muss, damit die Immobilie seinen Wünschen entspricht. Gleichzeitig profitiert von dieser Vorgehensweise auch der Verkäufer. Der Angebotspreis wird in der konkreten Verkaufsverhandlung durch meine schlüssige Argumentationskette vertreten. So schütze ich wiederum die Vermögenswerte des Eigentümers. Viele Käufer und Verkäufer wissen die Fairness zu schätzen, wenn ich mich als Maklerin um den Verkauf kümmere. Gewerbliche Immobilienanbieter sind zur Unparteilichkeit verpflichtet, sonst verwirken sie ihren Provisionsanspruch.

Christiane Neukirchen
Immobilienmaklerin (SGD)

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